Plusieurs formes juridiques existent pour la création de société, afin de donner libre choix aux investisseurs. Cependant, c’est le type d’activité à mener qui définit la société à créer.
Pour les activités immobilières, c’est la SCI qui est prévue par loi, avec ses règles et des directives. Si vous désirez vous lancer dans ce secteur d’activité, les étapes de sa création vous sont exposées ici.
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Plan de l'article
Les informations à connaître avant la création d’une SCI
Pour savoir comment creer une SCI, quelques informations sur ce type de société vous seraient utiles. C’est une forme juridique qui concède à l’entreprise la possibilité d’exercer une activité dans le domaine de l’immobilier.
Il peut s’agir de l’achat et la gestion d’un bien immeuble, sa location, ou bien sa construction en vue de la louer à un tiers. Cependant ce régime se distingue de celui du marchand immobilier, avec son incompatibilité à effectuer une commercialisation des biens immobiliers. Il ne peut non plus les louer de manière saisonnière. Il existe trois types de SCI : SCI construction vente, la SCI professionnelle, la SCI familiale.
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Les conditions liées à la création d’une SCI
Les conditions liées à la création d’une Société Civile Immobilière sont principalement liées au nombre d’associés impliqués, à leur qualité et au lien qui existe en eux. En effet, pour créer une SCI, l’association de deux personnes morales ou physiques (quel que soit leur âge) suffit. Ils peuvent donc être des associés âgés, des jeunes entrepreneurs, etc…
Les mineurs peuvent aussi faire partie des associés, qu’ils soient émancipés ou non. Pour ce cas de figure, c’est souvent une initiative des responsables légaux. Cependant, lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale, seuls les membres d’une même famille peuvent s’associer, grâce au lien de filiation.
Le étapes administrative à la création d’une SCI
La création d’une SCI nécessite cinq étapes principales qu’il est important de connaître.
La rédaction des statuts de la SCI
Le fonctionnement de toute société est basé sur les statuts. Il s’agit d’un document important et obligatoire que doivent rédiger les associés dans le processus de la SCI. Les statuts comportent les règles selon lesquelles la société doit fonctionner tout au long de son existence. Les dispositions quant à la gestion du patrimoine de l’entreprise, d’ élections des membres de l’assemblée générale peuvent être inscrites dans ce document.
Cependant, quelles que soient les règles à y introduire, certains détails directement liés à l’entreprise doivent également y apparaître. Il s’agit entre autres : de l’identité, son identité et celui des associés, son objet social, les apports des associés, pour ne citer que ceux-là.
Par ailleurs, l’importance des statuts impose une rigueur quant à leur rédaction. Les associés peuvent décider de celui qui s’en charge. S’il n’est pas un professionnel en la matière, il peut se servir des multiples propositions faites sur les sites spécialisés dans la publication des documents d’entreprise sur internet.
Autrement, l’entreprise devra faire appel à un site spécialisé ou un avocat du domaine immobilier, qui sont mieux renseignés et qualifiés pour veiller à la qualité du document. Des frais de prestations seront néanmoins versés pour cette option en contrepartie du service rendu.
Le capital social constitue des biens en nature ou en numéraire apportés par les associés de la société, pour recevoir en contrepartie leur part sociale. La somme sera déposée sur un compte en banque ouvert au nom de la société, et servira de garantie.
Si elle est conséquente, elle peut vous permettre de vous libérer de certaines dettes en cas de difficulté financière. Toutefois, il est important de rappeler qu’il n’y a pas montant légal exigé pour le capital social. La société en décide selon ses moyens. Seulement, le monde des affaires impose des règles surtout en matière de confiance entre partenaires.
Afin d’attirer les investisseurs vers vous ou de bénéficier plus facilement des accords de prêts, il est préférable de disposer d’un capital social important. Cela apporterait d’autres avantages à la société. Suite au dépôt, une attestation de dépôt des fonds vous sera délivrée et servira de pièces lors de l’étape d’immatriculation.
La publication d’une annonce légale
C’est à la fois une formalité administrative importante dans le processus de la création de la société, mais aussi une publicité pour vous. Elle consiste à faire paraître à travers un journal spécialisé, vos démarches pour la naissance de votre entreprise.
Une manière de montrer au public le type d’activité que vous aurez à exercer et de vous faire des potentiels clients à l’avance. Ainsi, l’identité de l’entreprise, son siège, le gérant font partie des détails à mentionner dans le journal. N’oubliez pas de réclamer votre attestation de parution pour la suite de la procédure.
La constitution du dossier d’immatriculation
L’immatriculation permet à la société d’avoir une place dans le registre des entreprises du domaine, avec un numéro spécifique. Pour cela, tous les documents preuves du processus de la création de l’entreprise sont à rassembler.
Les dossiers comportent donc un exemplaire des statuts, l’attestation de dépôt retiré à la banque, l’attestation de parution dans le journal d’annonces légales, une déclaration des bénéficiaires effectifs, un formulaire MO de SCI et d’autres documents liés à l’identité du gérant.
Le dépôt du dossier au Greffe du tribunal de commerce
Après la constitution du dossier d’immatriculation, vous allez effectuer son dépôt auprès de l’autorité compétente, qu’est le Greffe du tribunal de commerce. Il est chargé de vérifier la validité et concordance des pièces justificatives contenues dans le dossier.
L’objectif est de retirer votre extrait Kbis et un numéro SIRET qui attestent la naissance de votre entreprise. Pour cela, vous avez la possibilité de faire le dépôt via une plateforme juridique en ligne, par un courrier postal ou vous rendre au bureau greffe.
Veillez à ce que toutes les pièces soient dans le dossier conformément aux demandes. Autrement, vous pourrez faire face à un rejet. Ce qui peut demander d’autres dépenses à effectuer pour les compléments. Le délai d’études de votre dossier par le Greffe est de 24h. Il faut préciser que c’est durant cette phase que la SCI fait le choix de son imposition.
Le budget à prévoir pour la création d’une SCI
Il n’y pas de montant fixe à prévoir lors de la création d’une société civile immobilière. Les dépenses dépendent de plusieurs facteurs liés à votre démarche. D’abord par rapport à la rédaction des statuts, vous aurez à payer une somme à condition que vous la confiez à une plateforme ou à un avocat.
Le montant sera également différent en fonction de la personne choisie, 200 euros pour le premier et 1500 euros au minimum pour le second. Le capital social est aussi indéterminable, puisque la liberté est donnée à la société de payer à partir de zéro euro.
Les frais d’annonces légales s’élèvent à 185 euros HT, sauf pour une SCI implanté en Réunion et à Mayotte où c’est à 222 euros HT. Les démarches pour l’immatriculation vous coûteront environ 83 euros TTC. Avec un montant autour de 2000 euros, vous pouvez passer à la création d’une SCI.
La responsabilité des associés d’une SCI
La SCI présente plusieurs avantages qui poussent à opter pour sa création. Parmi ses particularités, la responsabilité est l’un des points les plus importants. En effet, les associés de ce type de société sont responsables des dettes en cas de difficulté financière.
Ainsi, chacun d’eux participe au remboursement sur ses propres biens, même si dans la règle, ils sont distincts de celui du patrimoine de l’entreprise. C’est le principe de responsabilité subsidiaire. Cependant, elle est également non solidaire, car chaque associé donnera sa participation en fonction de sa part dans l’entreprise.
L’approbation des comptes d’un SCI
L’une des obligations imposées à certaines sociétés est l’approbation des comptes. C’est une formalité légale à respecter en fonction du type d’activité menée.
Qu’est-ce que l’approbation des comptes ?
Il s’agit d’une comptabilité d’entreprise annuelle que doit faire toute société commerciale à la fin de chaque exercice. Il prend en compte le bilan comptable, le compte de résultats, et les annexes. L’ensemble de ces documents retrace les activités de la société chaque année. Le depot des comptes annuels se fait tous les trois ans, auprès du Greffe du tribunal de commerce.
Les formalités à remplir pour l’approbation des comptes
Pour approuver les comptes de la société, la responsabilité revient aux associés. Ainsi, ceux-ci convoquent une assemblée générale au cours de laquelle ils prennent connaissance de la gestion de la comptabilité et prennent les décisions pour rendre compte à l’autorité.
Un procès-verbal est rédigé à la suite de la rencontre. Le délai pour effectuer le dépôt est de 6 mois après la fermeture de l’exercice, et deux mois après maximum après l’assemblée générale. Le non-respect de cette formalité peut entraîner des sanctions à l’encontre de la société.
L’approbation des comptes et la SCI
Une SCI n’est pas obligée de tenir une comptabilité des comptes. Cependant, il est très recommandé de le faire pour le bien de l’entreprise chaque année. Néanmoins, cela devient une obligation au même titre que les entreprises concernées par cette règle, si elle exerce des activités économiques. L’initiative est menée par le gérant et approuvée par les associés en Assemblée Générale.
Cependant, le dépôt des comptes au Greffe par la SCI n’est pas obligatoire. C’est simplement une recommandation. Il faut préciser que la société à la possibilité de bénéficier des services d’un expert comptable pour la réalisation du bilan des comptes.
