Le bail commercial : un contrat de location protecteur de longue durée

104

Pour exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal, une personne physique peut louer un local commercial. Le fonctionnement et les modalités de cette relation bailleur-locataire sont prévus par le statut des baux commerciaux. Le bail commercial convient à de nombreuses situations mais pas toutes. Mais souvent, il est à préférer au bail professionnel. Que devez-vous savoir sur le bail commercial ? Quel est le loyer commercial légal ? Comment le bail commercial protège-t-il le locataire et quand choisir le bail commercial précaire ou saisonnière ?

Le bail commercial : définition et spécificités

A l’instar de tous les baux, le bail commercial est un contrat de location liant un bailleur ou propriétaire à un locataire. Toutefois, le statut de baux commerciaux ne peut être acquis que si le bail commercial est établi dans les règles et que le local loué et le locataire répondent à un certain nombre de conditions. Dans le cadre d’un bail commercial, le local loué peut servir à exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

Lire également : Les différentes étapes de la création d'entreprise

La spécialisation du local loué, c’est-à-dire l’activité qui va y être exercée doit être prévue par le bail commercial dès le début. Le bail commercial permet au locataire d’exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal. D’une manière générale, la durée d’un bail commercial est de 9 ans à moins que le bailleur et le locataire n’en décident autrement. Par ailleurs, un bail commercial est renouvelable. D’autres spécificités sont à retenir à propos du bail commercial.

Les bâtiments éligibles pour le statut de baux commerciaux

La destination et l’usage d’un bâtiment importent beaucoup pour le propriétaire-bailleur. Il faut retenir qu’un bâtiment à destination d’habitation ne peut pas être mis en location avec un bail commercial. Une telle propriété ne répond pas aux critères d’un bâtiment à usage commercial ou professionnel. Par contre, le propriétaire peut effectuer un changement d’affectation de l’usage de son bien. Une autorisation de la mairie est souvent nécessaire.

A lire en complément : Quels sont les avantages d'un tampon entreprise ?

Tout le monde ne peut pas conclure un contrat de bail commercial

Le bail commercial est un bail très spécial, tous les citoyens ordinaires ne peuvent pas en conclure. Pour être locataire d’un local commercial, il faut être enregistré au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers. La personne physique ou morale doit exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

Le bail commercial 3 6 9

On a évoqué le fait que le bail commercial dure souvent 9 années. Mais quand on parle de bail commercial, on fait souvent référence au bail commercial 3 6 9. Et pour cause ! Le locataire a le droit de résilier le contrat tous les trois ans, à l’anniversaire du contrat. Le propriétaire-bailleur n’a quant à lui pas cet avantage. Par ailleurs, il ne s’agit pas de l’unique avantage du bail commercial pour le locataire.

Différence entre bail commercial et bail professionnel

Les entreprises peuvent choisir entre les baux commerciaux et les baux professionnels. Toutefois, le choix entre ces deux options ne doit pas être fait à l’improviste. Il faut noter que le bail commercial est principalement prévu pour les activités commerciales industrielles et artisanales. Le bail professionnel quant à lui est consacré aux activités non commerciales.

Par contre, le contrat de location des locaux même pour ces activités dites BNC peut être soumis au statut des baux commerciaux. Et ce n’est pas pour rien que les professionnels choisissent cette option. De nombreuses différences existent quand même entre ces deux différents types de bail. Si le bail commercial ne peut être résilié que tous les 3 ans, le bail professionnel peut être résilié à tout moment tout en respectant un préavis de 6 mois.

Contrairement au bail commercial, le bail professionnel ne donne pas droit au renouvellement.  D’ailleurs, le bailleur peut mettre fin au bail à échéance du contrat sans avoir à rien à payer en dédommagement comme l’indemnité d’éviction en bail commercial. D’une manière générale, le bail commercial est plus protecteur pour le locataire.

Le bail commercial : un contrat protecteur pour le locataire

Presque tout du bail commercial est destiné à protéger le locataire. Une activité commerciale, artisanale ou industrielle doit être stabilisée sur une longue période. Voilà pourquoi le bail commercial doit durer au minimum 9 ans. Il est possible pour le propriétaire et le locataire d’opter pour une durée plus longue. Néanmoins, il est à noter que la rédaction d’un bail commercial d’une durée de plus de 12 ans doit être faite par acte authentique.

Le droit de renouveler le bail commercial

Afin de pouvoir continuer l’exploitation de son fonds de commerce et de se protéger, le locataire peut demander le renouvellement du bail commercial. A noter que le bail commercial peut même être renouvelé par reconduction tacite. Mais plus probablement, le bailleur ou le locataire se manifestera afin de proposer un éventuel renouvellement. Le propriétaire a le droit de refuser une demande de renouvellement du locataire, mais pas sans frais !

L’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement

L’indemnité d’éviction est une indemnité visant à protéger le locataire qui se voit refuser le renouvellement de bail commercial. Toutefois l’indemnité d’éviction n’est obligatoire que si le refus de renouvellement entraîne une perte ou un transfert du fonds de commerce. Par ailleurs, une telle indemnité n’est pas mise en œuvre si le locataire ne remplit pas certaines conditions.

Déspécialisation du bail commercial

Le locataire n’a pas le droit de changer d’activité tout au long de la durée du bail commercial, sauf accord avec le bailleur. Autre cas de figure, le locataire peut demander une déspécialisation partielle du bail si et seulement s’il prévoit une extension de son activité avec des activités connexes ou complémentaires. Dans ce cas, le propriétaire-bailleur ne peut pas refuser.

L’encadrement de la révision du loyer d’un local commercial

Comme le droit du locataire de quitter les lieux tous les trois ans, le propriétaire-bailleur ne peut réviser le loyer que tous les 3 ans également. Les révisions triennales ne se font pas au hasard. Le loyer révisé ne doit pas dépasser les plafonds de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires. La révision par clause d’échelle est un cas particulier, la révision se fait par rapport à un indice de référence prévu par une clause du contrat.

Remarques :

  • L’ajout d’activités connexes ou supplémentaires peut entraîner un changement de la valeur locative du local. Dans ce cas, les plafonds du loyer peuvent ne pas être respectés.
  • Bien que les charges soient naturellement aux frais du locataire, il est possible pour le bailleur et le locataire de convenir sur un partage des charges qui leur conviendrait mieux. Toutefois, il faut noter que certaines charges incombent obligatoirement au bailleur.
  • Le loyer de départ d’un local commercial n’est pas encadré par la loi comme l’est la révision triennale. Le bailleur et le propriétaire sont libres de le fixer dans le cadre de leur négociation, mais souvent le loyer est fixé en fonction de la valeur locative du local.

Possibilité de faire de la sous-location

Le bâtiment est-il trop vaste pour votre propre activité ? Dans ce cas, il est possible pour le locataire de mettre en location une partie, voire la totalité des locaux. Cependant, il est impératif que la sous-location obtienne l’autorisation du bailleur. Le propriétaire-bailleur doit être mis au courant de l’intention du locataire de mettre en sous-location les locaux qu’il loue. Ce dernier n’est pas obligatoirement tenu d’accepter.

Possibilité de céder le bail commercial

Pour une raison ou une autre, le locataire initial peut céder son fonds de commerce et son droit au bail à un autre locataire. Lors d’une cession de bail, toutes les modalités du contrat signé entre le bailleur et le locataire initial ou cédant restent les mêmes. Il est à noter que le droit au bail peut être cédé séparément du fonds de commerce. Dans ce cas, le locataire initial garde la propriété de son fonds de commerce.

Particularité des “baux commerciaux” dits précaires et saisonnières

Votre activité commerciale ne nécessite pas l’exploitation d’un fonds de commerce pendant une durée de 9 ans ? Vous pouvez toujours conclure un bail commercial classique et résilier le contrat après 3 ans. Sinon, vous pouvez également opter pour un bail commercial précaire ou un bail dérogatoire.

Ce type de bail ne jouit pas des avantages du statut de baux commerciaux, mais est plus souple en matière de durée. La durée du bail commercial précaire ne peut pas excéder 3 ans. Par ailleurs, une clause spécifique doit être incluse dans le contrat pour exclure l’application du statut des baux commerciaux. Un peu dans le même type de contrat de location, les locations saisonnières pour exploitation de fonds de commerce ou artisanal.

Le locataire peut exploiter son fonds de commerce uniquement pendant la saison prédéfinie, et ce, pour une durée minimum de 3 mois et une durée maximum de 6 mois. Dans le cadre de ce type de bail commercial, il n’y a pas de droit de renouvellement du locataire ou encore de droit au préavis. Ces baux commerciaux de courte durée sont en quelque sorte moins protecteurs que le bail commercial classique.