Quel est un bon rendement locatif ?

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Investir dans l’immobilier locatif est une solution très efficace pour construire une richesse pour ceux qui n’ont pas de contribution personnelle et qui pourront ainsi utiliser l’effet de levier du crédit immobilier. Entre les taux d’intérêt les plus bas (voir « Échelle personnalisée des meilleurs taux de crédit actuellement ») et surtout un marché immobilier majoritairement sain où les prix sont devenus raisonnables après les excès de 2008, la période semble particulièrement attrayante pour investir dans l’immobilier locatif. Mais avant de vous plonger dans la recherche du bien qui répond à vos critères, essayons de définir les conditions financières qui en feront un bon investissement.

De l’intérêt du rendement locatif à sélectionner des propriétés locatives attrayantes.

Le rendement locatif sera la pierre angulaire du candidat à l’investissement immobilier locatif. Le rendement locatif est un ratio brut très simple à calculer. Il s’agit du taux obtenu en divisant le « loyer annuel net des dépenses » par « le coût prix du bâtiment (y compris les honoraires de notaire et les honoraires d’agence) ».

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Rendement locatif = loyer annuel net des dépenses/coût de la construction

Le rendement locatif, qui est un ratio brut, est une première approche qui permettra d’éviter les actifs non attractifs dont le rendement affiché sera clairement trop faible ; mais attention, le rendement locatif n’est que la première approche : le rendement locatif élevé n’est pas toujours synonyme d’un bon investissement locatif. Un rendement locatif élevé peut également cacher des surprises désagréables. L’ immobilier est un marché, c’est-à-dire la confrontation de l’offre et de la demande. Un rendement locatif élevé peu, et c’est très souvent le cas, un signe d’un investissement qui a été dégradé par le marché en raison de nombreuses lacunes. Un rendement locatif trop élevé est souvent le signe d’une propriété dont les qualités intrinsèques sont dégradées et qui pourraient nécessiter beaucoup de dépenses pour maintenir le revenu foncier futur. Le rendement locatif est une donnée évaluée à un moment donné, mais qui devra être soigneusement analysée par le demandeur de l’investissement :

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  • Le rendement locatif est-il vivace ? Les locataires sont-ils solvants ? Quel est le taux de rotation des locataires ? En effet, le loyer théorique annoncé par le vendeur pourrait être un loyer mensuel payé seulement 10 mois par an par exemple pour les studios destinés aux étudiants ;
  • Pourquoi le rendement locatif de cette propriété est-il évidemment supérieur au rendement locatif d’autres actifs ? C’ est la question la plus importante. Dans un marché, il n’y a pas d’accident, si le rendement locatif est plus élevé, c’est qu’il y a une raison ! Un rendement élevé est toujours synonyme de risque plus élevé. Ce risque peut être la difficulté de trouver des locataires solvables, mais aussi la nécessité d’entreprendre des travaux lourds dans les années à venir pour espérer maintenir la qualité du revenu foncier.

le critère du rendement locatif élevé est un premier indicateur important, mais qui n’aveugle pas le demandeur à l’investissement immobilier : Si le rendement locatif de ladite propriété est clairement supérieur à d’autres actifs dans le secteur, il est toujours un signe d’un défaut important sur la propriété . Le candidat investisseur doit donc se méfier des tentatives de recherche d’un « flux de trésorerie positif » ! Dans le marché immobilier actuel, ces propriétés n’existent pas sans investissements lourds de la part de l’acheteur. En bref, Le demandeur de l’investissement locatif doit donc les identifier et estimer le coût (en temps ou en argent) qu’il devra engager pour y remédier. Attention, il ne s’agit pas d’exclure systématiquement les biens immobiliers dont le rendement locatif est trop élevé… mais simplement d’identifier les raisons de ce rendement trop élevé et les coûts à engager pour y remédier. Cette capacité à se projeter et à identifier les raisons pour lesquelles la propriété n’est pas valorisée par le marché devra même être au cœur de la stratégie d’investissement. Le demandeur d’investissement immobilier locatif devra chercher des biens immobiliers avec des défauts (ce qui explique la faible prix ou le rendement locatif élevé) et surtout, estimer les moyens à engager pour y remédier afin d’améliorer les qualités intrinsèques de la propriété.

Le piège à effet de levier du crédit immobilier.

Aujourd’hui, ce sont les taux extrêmement bas de crédit immobilier qui permet au candidat investisseur immobilier locatif de s’attendre à faire un investissement immobilier attrayant. Les taux de crédit immobilier extrêmement bas augmentent le taux interne de rendement du capital investi, qui peut sembler non rentable. Ainsi, nous pouvons identifier deux types d’investisseurs :

Ceux qui possèdent déjà des propriétés locatives, sans crédit immobilier  ; Ces derniers considèrent que le rendement immobilier est insuffisant et n’espèrent plus s’enrichir grâce à leurs investissements immobiliers. Ils ont souvent raison : le rendement locatif brut du marché est souvent trop faible. Les loyers sont relativement faibles par rapport aux prix des biens ;

Ceux qui s’engagent dans l’immobilier locatif à crédit et profitent de l’extrême faiblesse des prêts immobiliers  ; Ces derniers espèrent devenir riches grâce à l’immobilier locatif, non pas à cause des qualités intrinsèques de l’immobilier dont le rendement locatif brut est souvent trop faible, mais grâce à faible coût le financement et l’effet de levier du crédit.

Ainsi, un faible taux de crédit immobilier peut entraîner la dissimulation de la médiocrité inhérente de la propriété. Le candidat investisseur immobilier devra effectuer des simulations d’investissement axées sur la propriété, à l’exclusion de la méthode de financement. La méthode de financement, et les faibles taux ne sont pas susceptibles de déterminer la qualité d’une propriété… Vous n’achetez pas de biens immobiliers parce que l’argent n’est pas cher ; vous achetez un bien immobilier parce qu’il répond à un besoin ! Pour vous aider dans ce processus, je vous propose un simulateur à la fin duquel vous pouvez calculer le taux interne de rendement de votre investissement immobilier locatif et le comparer avec la location taux de rendement. En fin de compte, la rentabilité des biens immobiliers locatifs semble souvent insuffisante en dehors de l’effet de levier du crédit immobilier. L’ investisseur immobilier ne doit pas être vigilant et ne doit pas être aveuglé par les faibles taux de crédit immobilier qui améliorent artificiellement la qualité de l’immobilier. Il faut alors concentrer ses recherches sur l’immobilier dégradé par le marché et les améliorer, réparer ses défauts, en bref se comporter comme un entrepreneur de sa richesse (cf »Succès son investissement immobilier locatif en 2019 est d’être un entrepreneur de sa richesse ! ) pour espérer faire un bon investissement immobilier. Il n’y a pas de secret ! Vous devez investir pour ne pas accepter un faible rendement locatif ou compter sur la chance d’un marché immobilier dont les prix seraient à jamais haussiers…

Simulateur : Quel sera le rendement de votre investissement immobilier locatif ?