Les risques de l’immobilier locatif

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Investir dans l’immobilier locatif présente un certain nombre d’avantages mais comme tout investissement, il comporte également des risques sur lesquels il vaut mieux ne pas fermer les yeux. Bien que la logique de l’acquisition et de la location demeure théoriquement simple, il est important de prendre le temps de réfléchir et d’examiner les divers aspects de ce type d’investissement.

Immobilier locatif : les avantages de l’investissement

  • Première observation : le secteur de l’immobilier locatif est un marché ouvert accessible à tous.
  • Il est possible de demander un prêt immobilier pour acquérir un bien destiné à la location.
  • Avec des rentrées de fonds régulières, cette activité devient souvent prospère à long terme.
  • Les reçus de revenus locatifs permettent aux épargnes de commencer à se préparer à la retraite.
  • Après la période de location obligatoire et le prêt remboursé (généralement plus de 15 à 20 ans), on peut faire de l’immobilier, sa résidence secondaire ou décider de le vendre (si les fluctuations du marché sont des prix proprix à vendre, la propriété a donc une chance de causer de la valeur ajoutée lors de la revente).
  • Un investissement locatif permet de constituer une richesse qui peut ensuite être léguée à son ascendance ou à ses descendants.
  • Acheter dans l’ancien est souvent moins cher à l’achat et rentable au fil du temps (surtout après le travail, la propriété peut créer de la valeur ajoutée après la revente).
  • L’ achat dans le nouveau permet de se prémunir contre les travaux de rénovation (de plus, si le bâtiment a été construit récemment, il a une garantie de dix ans attestée par le constructeur). En outre, les achats de nouveaux produits entraînent des coûts d’acquisition relativement faibles (entre 2 et 3 %) tout en permettant de bénéficier d’avantages fiscaux.

Immobilier locatif : les risques d’investissement

  • Le travail, l’inconduite et les défauts cachés sont les trois principaux risques auxquels l’investisseur peut être exposé. Non seulement ils peuvent s’avérer coûteux en argent, mais en plus, demander du temps. C’est pourquoi il est essentiel d’informer le propriétaire de la densité des travaux à effectuer, faire une observation complète de l’inventaire par un professionnel afin de ne pas avoir de mauvaises surprises lors de la location.
  • La rentabilité de la propriété doit être assurée en calculant le revenu brut (hors dépenses) et le revenu net (avec dépenses) tout en déduisant le montant du travail. Sinon, la propriété peut présenter des risques de non-rentabilité.
  • Les risques d’inoccupation doivent également être pris en compte, surtout si le loyer est supérieur à la marge proposée sur le marché, ou si l’emplacement du bien n’est pas propice à la demande en raison d’un manque d’attractivité économique.
  • Dans le même temps, il convient d’observer qu’un loyer pas assez élevé par rapport au type de propriété louée, peut conduire à une diminution du revenu locatif rendant le prêt immobilier difficile à rembourser. Encore une fois, il sera nécessaire de calculer la rentabilité de la propriété avant qu’elle ne soit acquise.
  • Les risques de paiements impayés ne sont pas non plus impossibles. Dans la mesure du possible, il sera nécessaire savoir avertir : en prenant une garantie locative (l’assurance couvrira les paiements impayés en prélant entre 1,5 % et 2,5 % des mensualités). Toutefois, étant donné que les assurances imposent des conditions spéciales pour l’octroi d’une garantie locative, elles ne couvrent pas les loyers impayés dans tous les cas. En fait, pour être couvert, il faut trouver un locataire ou une personne portant un garant permanent avec un revenu 3 fois le montant du loyer. Cependant, compte tenu du climat économique actuel, il peut parfois être difficile de trouver un locataire répondant à tous les critères demandés.

Pour aller plus loin

  • Obligations du bailleur
  • Imposition des revenus de la propriété
  • Rentabilité locative : comment le calculer ?
  • Défiscaliser avec l’investissement locatif
  • Trouver les instructions d’utilisation d’un locataire
  • 10 conseils pour un investissement immobilier locatif réussie

A découvrir également : Comment se porte le marché de l’immobilier à Dinard ?